Як визначити вартість земельної ділянки

Хобі будь-якого дачника або садівника-городника найчастіше починається з обрання земельної ділянки для заняття улюбленою справою. Також іноді буває необхідно продати свою землю або навпаки докупити ще трохи, аби розширити своє поле для діяльності. Давайте розберемося, від яких факторів залежить вартість такого майна як земля, і як цю вартість визначити самостійно. Відразу зазначимо, що в даній статті йдеться виключно про визначення вартості земельної ділянки. Рішення завдання з оцінки дачі (будинок + земля) є окремою темою для іншого матеріалу.

Від чого залежить ціна землі?

Як відомо, земля (хоч з будівлями, хоч без них) – це в першу чергу нерухомість. А основним фактором, що впливає на вартість нерухомого майна є місце його розташування. При цьому фактор розташування можна умовно розділити на дві частини: глобальну і локальну. Перша частина – це розташування ділянки в межах області: наскільки вона є віддаленою від районних центрів, наскільки гарне транспортне сполучення, чи є відносно члизько рекреаційні зони, такі як ліс або водойма. І навпаки, чи немає поруч з населеним пунктом, де розташована наша земля, чого-небудь неприємного, наприклад, місця вивозу сміття з великого міста. Візьмемо, приміром, Київську область, передмістя Києва. Тут виділяють кілька напрямків по автомобільних трасах, кожен з яких має свої переваги та недоліки

До локальних факторів місця розташування відносяться особливості розташування конкретної земельної ділянки в межах населеного пункту. Тут можна виділити такі критерії:

• оточення – наскільки освоєні сусідні ділянки, чи немає на них звалищ або шкідливих виробництв;
• під’їзди – грунтові або асфальтові дороги, наявність сезонних обмежень щодо доступу (наприклад, повінь);
• комунікації – в першу чергу наявність електрики;
• зони рекреації в безпосередній близькості до ділянки – вихід на водойму або розташування серед лісу.

Оцінювачі схиляються до думки, що фактор розташування є визначальним при формуванні ринкової вартості землі. Тим не менше, не можна недооцінювати і інші обставини. Найбільш важливими параметрами ділянки є:

• цільове призначення – тобто функція, з якою можна використовувати землю. Найпоширенішими призначеннями є: для будівництва, для ведення садівництва (дачі) та для ведення особистого сільського господарства (ОСГ).
• форма – найбільш привабливою формою є, звісно, прямокутник. Мало хто знає про те, що в практиці досить часто зустрічається розбивка ділянок на неправильні форми, зокрема трикутники. Такі ділянки зазвичай ціняться нижче.
• рельєф – ясно, що чим менше перепад висот на ділянці, тим простіше вести на неї будь-яку діяльність.

Ми згадали основні фактори, які впливають на вартість землі. Оскільки сама ціна ділянки формується виходячи з того, за скільки продаються аналогічні ділянки, такі об’єкти порівняння важливо підбирати за вказаними вище критеріями. Однак, є більш простий варіант – звернутися за експертною оцінкою землі в незалежну оціночну компанію, але це вже тема для іншого матеріалу.